Se pregunta con frecuencia, si los condominios deben
pagar I.S.L.R y si deben cobrar el IVA.
Estas interrogantes pueden ir respondiéndose con base a las
siguientes aclaratorias previas:
-I-
La Propiedad Horizontal, es una propiedad especial que se
constituye exclusivamente sobre edificios o inmuebles divididos en apartamentos
o locales que pueden ser aprovechados independientemente.
La propiedad horizontal
tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de
derecho de propiedad: Un derecho de propiedad individual sobre el apartamento o
local, denominado parte privativa, y un derecho de propiedad colectivo o de la
comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la
construcción, el cual está representado y determinado en las alícuotas o
porcentajes de participación de los deberes y derechos de la comunidad
establecidos en el Documento de Condominio.
Con base a lo antes señalado, podemos indicar que es sobre
los bienes o áreas comunes que el condominio o comunidad de propietarios se
conforma y actúa directamente, y es de la administración y mantenimiento de
estas áreas de las cuales surgen sus derechos y obligaciones.
En Propiedad Horizontal, las cosas o bienes comunes son las
partes del inmueble destinadas al uso y disfrute de todos los copropietarios o
de algunos de ellos, quienes son a su vez, dueños particulares de sus
respectivos locales, oficinas, apartamentos, depósitos o partes privativas o de
propiedad individual. La propiedad común, es distinta a la propiedad individual
de cada apartamento, oficina o local; una recae a favor de todos los
propietarios, quienes conforman “el condominio” y la otra recae sobre cada
propietario.
EN LOS CONDOMINIOS REGULADOS BAJO LA LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL, se presenta la situación financiera en la que –en principio- solo se producen egresos que deben ser
cubiertos con los aportes de todos los propietarios con la única finalidad de
poder administrar, conservar y mejorar las cosas comunes. Debemos entender que se trata de una comunidad de
propietarios que solo tiene una finalidad económica: cubrir los gastos de
administración y mantenimiento de las cosas o áreas comunes. LA COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS NO TIENE COMO OBJETIVO GENERAR INGRESOS PARA OBTENER UTILIDADES O
DIVIDENDOS, REPITO EN PRINCIPIO, QUE DEBAN SER REPARTIDOS ENTRE LOS DISTINTOS
PROPIETARIOS, TAL Y COMO SE HACE EN OTRO TIPO DE ENTIDADES JURÍDICAS, TALES
COMO LAS SOCIEDADES DE COMERCIO,
COOPERATIVAS, ETC.
-III-
DEL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA Y DEL IMPUESTO AL VALOR
AGREGADO (IVA).
El artículo 1º de la ley de Impuesto sobre la Renta
establece que los enriquecimientos anuales netos y disponibles, obtenidos en
dinero o en especie, causarán impuestos según las normas establecidas en la
presente ley”...(fin del artículo)
En esta primera norma aparece la respuesta que aclara si la comunidad de
propietarios de cualquier edificio o centro
comercial es un contribuyente que
debe pagar Impuesto sobre la renta o no, ya que la condición para el pago de
este impuesto es el enriquecimiento neto,
es decir, aquel enriquecimiento que signifique un aumento de patrimonio
resultante de restar los ingresos brutos de los costos y deducciones
legales (Art. 8 LISLR). Tenemos que
repetir lo antes señalado: la comunidad de propietarios en Propiedad Horizontal no efectúa acto de
comercio alguno que genere algún tipo de enriquecimiento neto o lucro, ya que
es una entidad sin fines de lucro, cuya actividad solo se limita a administrar
y conservar las áreas comunes y sufraga
tales actividades de los aportes que efectúan los copropietarios de acuerdo a
los porcentajes establecidos en su Documento de Condominio.
Con relación al cobro del Impuesto al valor Agregado IVA, la
comunidad de propietarios tampoco se encuentra obligada a efectuarlos, debido a
que es una entidad sin fines de lucro
que no realiza actividades comerciales que generan enriquecimientos
netos o ganancias (ver Art. 8 L.IVA y la
Providencia N° 257 que establece las Normas Generales de Emisión de facturas y
otros documentos). Por ello, en los recibos de gastos de condominio, no debe
aparecer reflejado el cobro de este impuesto. Claro está, si en el edificio o
centro comercial, hay locales o espacios comunes destinados legalmente a ser
alquilados, los recibos que se emitan
para cobrar estos alquileres sí deben contener el cobro del IVA y la factura
que cobre este impuesto, debe llenar los
requisitos legales y formales establecidos en la citada Providencia legal.
Igualmente la Administradora, en caso de ser un tercero distinto a la Junta de
Condominio, deberá cobrar el IVA a la comunidad de copropietarios por los
servicios que presta.
DE LA DECLARACION INFORMATIVA ANUAL AL SENIAT:
No obstante a lo antes expuesto, debemos aclarar que siendo
el condominio una verdadera comunidad de personas, no está exenta de tener que
cumplir con el deber formal de inscribirse ante el SENIAT, obtener el RIF y
presentar una declaración informativa anual, en la cual se reflejen los
ingresos y egresos del condominio. (Arts. 7, 10 y 79 de la LISLR y Arts.
133 y 134 del Reglamento de esta Ley)
Por todos los razonamientos antes expuestos, nos permitimos
concluir lo siguiente:
1. La Propiedad
Horizontal es un tipo de propiedad mixta, en la cual coexisten, una propiedad
individual o privativa de cada apartamento o local, con una propiedad común o
colectiva, llamada condominio. El condominio es la entidad conformada por la
comunidad de copropietarios.
2. La Comunidad de
copropietarios no realiza –en principio- ninguna actividad de la cual obtenga ingresos netos o
ganancias. Su único objeto es mantener las cosas comunes del Edificio. En tal
virtud, no es un contribuyente que deba pagar Impuesto Sobre la Renta o que
deba cobrar el IVA en los recibos de
gastos de condominio. Esto tiene su excepción y sucede cuando existe algún
local de la comunidad que sea destinado al arrendamiento o que se negocie para
obtener algún ingreso.
3. La comunidad de
copropietarios es en sí misma, una entidad jurídica que la ley cataloga como
sociedad irregular o comunidad de personas y como tal, se encuentra obligada a
estar inscrita por ante el SENIAT, obtener el RIF y presentar una declaración
anual informativa de su situación financiera aunque no genere ningún tipo de
renta neta. (Arts. 7, 10 y 79 de la LISLR)
